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Como comprar o seu imóvel com segurança

Cuidados na hora de alugar seu imóvel

Financiamento Imobiliário

Investimento imobiliário
A febre dos imóveis
Como escolher uma boa administradora

Como comprar o seu imóvel com segurança

por Virgínia Duailibe
em 15/06/2007

Chegado o momento de comprar seu imóvel, após inúmeros cálculos das finanças familiares e da leitura exaustiva de anúncios classificados e visitas aos imóveis desejados, começa a fase de cercar-se de cuidados indispensáveis para concretizar o negócio de forma segura e sem surpresas desagradáveis no futuro.
 
A “papelada” a ser providenciada, cujo custo total pode chegar a até 5% do valor total do imóvel, precisa ser obtida com muita atenção começando pela checagem de toda a documentação disponível do imóvel e do seu atual proprietário, para verificar se está tudo em ordem, e detectar eventuais débitos ou providências a serem tomadas, junto ao Cartório de Registro de Imóveis e Prefeitura.

Listamos abaixo os documentos que são essenciais para concretização do negócio:

• Matrícula atualizada do imóvel, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis, onde se encontra registrado o imóvel;

• Certidão negativa de tributos imobiliários, requerida na Prefeitura;

• Declaração de inexistência de débitos condominiais, no caso de compra de apartamentos;

• IPTU e taxa de lixo quitados, até a data da entrega das chaves ao comprador;

• Certidões negativas dos vendedores, no âmbito da Justiça Civil, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, Cartório de Protestos; e

• Certidões negativas de consumo de luz elétrica e água e esgoto

Além de tudo isso, o comprador ainda terá que fazer o pagamento do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Inter-vivos, cuja alíquota é de 2% em São Luis (MA), calculada sobre o valor venal do imóvel, estabelecido pela Prefeitura a cada ano, ou sobre o valor de venda, fixado o que for maior.

Cuidados na hora de alugar seu imóvel

por Virgínia Duailibe
em 01/06/2007

Ao tentar fazer alguma economia, alguns proprietários optam por fechar a locação do seu imóvel diretamente com o inquilino, o que pode não trazer bons resultados, vez que é uma negociação que requer experiência, conhecimento específico e habilidade para negociar, atributos que nem sempre o proprietário possui.

Contudo, chamamos atenção para alguns pontos que merecem atenção redobrada, caso o proprietário prefira, ele mesmo, arriscar-se a conduzir todo o processo da locação:

• O inquilino precisa ter condições de efetuar o pagamento do aluguel e outros encargos da locação, portanto, o proprietário deve fazer uma análise criteriosa de sua renda mensal, através de contracheque e saldo médio do banco onde opera, e solicitar, é claro, uma das garantias locatícias previstas por lei: fiador, caução ou seguro fiança;

• O valor do aluguel, e demais encargos locatícios, não deve ultrapassar 30% da renda líquida comprovada pelo inquilino, sob pena de comprometer sua capacidade de pagamento;

• Contratos de locação vendidos em papelaria são muito genéricos, portanto, o proprietário que optar por utilizar-se deles precisa incluir todas as obrigações, direitos e cláusulas que foram acertadas anteriormente.  É o caso, por exemplo, de benfeitorias a serem realizadas no imóvel, e que precisam estar bem definidas, no tocante a prazos, orçamentos e divisão dos custos entre as partes;

• Outros itens importantes: a escolha do índice de reajuste do aluguel e a vistoria minuciosa, feita na presença do inquilino e documentada com descrição textual e fotos, assinada pelas partes e anexada ao contrato.

Um contrato bem feito, onde há o registro de todo o acerto verbal feito entre proprietário e inquilino, é a maior garantia de ambas as partes, e vai evitar problemas desagradáveis e em casos mais graves, até brigas na justiça.

Estipular a forma como vai ser feito o pagamento do aluguel é extremamente importante para evitar atrasos e cobranças desgastantes.

Pagamentos via depósito bancário tornam a relação proprietário/inquilino mais impessoal e prática do que pagamentos feitos pessoalmente, mediante recibo. No caso de depósito, é necessário indicar, no contrato, o banco, a agência e o número da conta em que o depósito deverá ser feito, valendo como recibo o comprovante do depósito efetuado.

Resta ainda ao proprietário avaliar que, em caso de atraso no pagamento, ele vai ter certa dificuldade em relação à cobrança da multa estipulada no contrato, ao contrário do que seria se os pagamentos fossem efetuados via boleto bancário, como acontece no caso do imóvel ser administrado por uma empresa especializada. 

O IPTU também merece especial atenção do proprietário, pois é um imposto que permanece vinculado ao nome do proprietário e, no caso de inadimplência do inquilino, o nome do proprietário poderá ser incluído no cadastro de maus pagadores.

É prudente transferir as contas de energia e água para o nome do inquilino, e evitar ao máximo incluir o uso de linha telefônica convencional nos contratos de locação, pois seu custo/benefício não justifica os sérios aborrecimentos e prejuízos que isso poderá acarretar ao proprietário, no caso de verificar-se o mau uso dessa linha.

Em se tratando de apartamentos, o proprietário precisa comunicar à Administração do Condomínio que seu imóvel está sendo locado, e solicitar que lhe seja comunicado eventual atraso no pagamento do condomínio, para que possa tomar as providências necessárias junto ao inquilino, evitando com isso que esse débito venha a se avolumar, dificultando ainda mais sua quitação.

Como se vê, são inúmeros os cuidados que devem ser adotados para fazer uma locação com segurança.

Portanto, cabe ao proprietário decidir se vale à pena assumir todas essas tarefas, que demandam tempo e muita atenção, ou optar pela tranqüilidade de ter uma administradora idônea à frente da locação do seu imóvel.

Financiamento imobiliário

por Virgínia Duailibe
em 15/05/2007

Atualmente, é grande o investimento dos Bancos privados buscando oferecer condições especiais e vantajosas aos seus clientes, que desejam adquirir financiamentos imobiliários.

A estabilidade da nossa economia tem impulsionado o crédito imobiliário e, segundo dados do setor, mais de 9 milhões de habitações já foram financiadas no Brasil, mas esse número ainda não é tão expressivo se compararmos a outros países. Portanto, o financiamento de imóveis ainda tem um grande potencial de crescimento no Brasil.

O volume de recursos das cadernetas de poupança emprestado para financiamento da casa própria em 2007 já ultrapassa os R$ 4 bilhões. A expectativa da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) é que, ao final do ano, o montante chegue a R$ 11 bilhões, o que é extremamente promissor.
Os dados do setor atestam que, entre janeiro e abril deste ano, o volume de operações de crédito imobiliário contratado pelos agentes financeiros do SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, totalizou R$ 4,097 bilhões, viabilizando a construção ou a aquisição de 48.046 novas unidades.

Bancos privados, como o Bradesco, baixaram suas taxas de juros para financiamentos, definindo plano de prestações fixas do Bradesco que permite o financiamento de até 80% de imóveis (novos e usados), com valores de até R$ 350 mil e que estejam dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). As linhas de crédito também permitem a utilização do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Para o cliente, a principal regra é de que o valor da prestação não supere 30% da sua renda mensal. Assim, ele não terá grandes dificuldades em manter-se adimplente.

Segundo o Bradesco, em 2006, a carteira de crédito imobiliário registrou empréstimo de R$ 2,1 bilhões, e a meta para 2007 é alcançar R$ 3 bilhões. Ao todo, foram financiadas 19.382 unidades habitacionais, número bastante expressivo.

Portanto, o momento é extremamente propício aos financiamentos de imóveis, ensejando o aquecimento do mercado de compra e venda.
Vale consultar todas as linhas de crédito disponíveis.

Contudo, sugerimos muita atenção nas condições de cada financiamento e nos prazos estipulados para a liberação do crédito, em alguns casos, estimado para 15 dias, tempo recorde para esse tipo de liberação.

Afinal, o objetivo preponderante deve ser sempre a concretização de um bom negócio, com bases sólidas e condições vantajosas.

Investimento imobiliário

por Virgínia Duailibe
em 04/05/2007

Embora seja considerado um investimento conservador pela maioria, é ponto pacífico: investir em imóveis é sempre um bom negócio. Contudo, torna-se necessário analisar criteriosamente todas as situações de risco que poderão surgir com esse tipo de investimento.

É prudente que seja feita uma avaliação no que se refere à rentabilidade e liquidez, confrontando esses dados com os custos e riscos que o investimento imobiliário envolve.

Determinar se será um investimento em Fundos Imobiliários, ou em imóveis residenciais ou comerciais, também é necessário avaliar preliminarmente, para fazer a melhor opção.

O retorno do investimento deverá ser calculado tomando-se por base o valor do aluguel que o imóvel poderá alcançar no mercado, e também o grau de valorização daquele imóvel.

Os ganhos com o aluguel geralmente ficam entre 0,8% a 1,2% ao mês, sem descontar os impostos, cujas alíquotas dependem do valor do aluguel, podendo variar entre 15% e 27,5% (recolhidos com base no IR). Além disso, ainda existe a taxa da administradora do imóvel, cobrada na base de 10% mensalmente.

Estar atento às áreas de grande valorização imobiliária é uma dica valiosa para o investidor. Imóveis depreciados, próximos a áreas de risco, com décadas de uso e mal conservados, devem ser descartados.

Por se tratar de investimento que, de maneira geral, envolve um volume considerável de capital, é destinado a quem queira investir a médio e longo prazos, por não possuir liquidez imediata, vez que encontrar um comprador para o seu imóvel pode levar algum tempo. Assim, desaconselhamos quem pretenda investir em imóveis visando a obtenção de ganhos a curto prazo.

Além disso, há o risco de inadimplência em relação à renda oriunda do aluguel, e também há o custo de manutenção do imóvel. São, portanto, fatores que não devem ser esquecidos, mas que podem ser minimizados através de uma administração criteriosa, feita por imobiliária idônea e experiente.

Outra modalidade de investimento são os Fundos Imobiliários, cuja aplicação é relativamente simples, para aqueles que não dispõem de tempo nem de grandes quantias.

Para aplicar em um Fundo Imobiliário, basta adquirir cotas do Fundo escolhido, e a rentabilidade desse tipo de investimento se origina na venda das cotas que compõem o fundo, ou no recebimento dos direitos sobre os imóveis, como é o caso dos aluguéis, das concessões e de outras áreas desse setor.

Em linhas gerais, são dois os tipos de fundo: Fundos de Empreendimento e Fundos de Arrendamento.

No primeiro caso, os imóveis envolvidos ainda estão em construção e no segundo caso, os imóveis já estão construídos. Por esse motivo, é o tipo de fundo imobiliário de menor risco, e ao investidor cabe apenas receber um aluguel pela locação do imóvel, com rentabilidade geralmente entre 1% e 1,5% ao mês, para prazos de rendimento que variam entre dois e três anos.

Hoje em dia, já existem Fundos Imobiliários cuja aplicação mínima pode ser de R$ 5 mil, embora a maioria ainda estipule aplicações mínimas relativamente altas. Sendo assim, com aplicações mínimas em um patamar mais baixo, os Fundos Imobiliários tornam-se mais acessíveis a cada dia.

Como são muitas as variáveis que compõem os investimentos imobiliários em geral, demandando muito trabalho para serem desenvolvidos, nem sempre os investidores se sentem inclinados a optar por eles. Alguns têm preferido investir nos fundos imobiliários, uma vez que a administração do imóvel agregado ao fundo não é de responsabilidade do investidor, mas realizada por profissionais do setor, garantindo comodidade a quem investe.

A FEBRE DOS IMÓVEIS
Em 20/04/2007

Por Eduardo Salgado, José Roberto Caetano e Giuliana Napolitano
(Trecho da matéria publicada na revista EXAME, ED. 849, Ano 41, nº 10, 06/06/2007)

Em seu best-seller O Mundo É Plano, o jornalista americano Thomas Friedman, do The New York Times, sugere um método inovador para avaliar o grau de desenvolvimento das economias -- o número de prédios altos nas principais cidades. No livro, Friedman revela que os maiores edifícios do Cairo ainda são os mesmos que conheceu na década de 70, quando foi estudar no Egito. Conta que esteve em Dalian, na China, em 1998, e quase não pôde reconhecê-la apenas seis anos depois, tamanha a quantidade de arranha-céus incorporados à cena urbana. Medidas por esse critério, as principais cidades brasileiras parecem emitir sinais de uma profunda transformação em curso na economia. Depois de décadas de pasmaceira, o setor imobiliário local vive um momento de rara euforia. Grandioso até para padrões chineses, o canteiro de obras do empreendimento Parque Cidade Jardim, em São Paulo, é ilustrativo desse novo instante. São 700 operários com seus macacões azuis e capacetes de diferentes cores, 20 engenheiros e seis gruas gigantes.

A maior obra em andamento no Brasil vai resultar em 13 torres de 24 andares -- nove residenciais e quatro comerciais -- e um shopping center na marginal Pinheiros. O apartamento mais barato custará 1,7 milhão de reais, e a incorporadora, a JHSF, espera faturar 1,5 bilhão de reais até 2010, quando tudo deverá ter sido entregue. Mais do que um exemplo da riqueza que circula em São Paulo, o Parque Cidade Jardim é um ícone da recente confiança conquistada pelo setor imobiliário em todo o Brasil. Quem anda pela Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, na região próxima ao Centro de Convenções em Salvador ou nos arredores do shopping Iguatemi em Porto Alegre se impressiona com a quantidade de obras. "O setor imobiliário, afinal, decolou", diz o economista Antonio Delfim Netto, ex-ministro da Fazenda. "E isso muda tudo na economia de um país."

Não há um indicador nacional de novos empreendimentos, mas as estatísticas das principais cidades são inequívocas. Em São Paulo, epicentro do boom imobiliário, o número de lançamentos residenciais disparou neste ano -- desde janeiro, um novo prédio é lançado por dia, ritmo mais de duas vezes superior ao do ano passado. Como resultado, não há mais guindastes disponíveis, fenômeno que se repete em Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Curitiba. Para se garantirem, empresas que alugam equipamentos para a construção civil já estão importando guindastes da China. O cuidado é compreensível. Entre janeiro e abril, o volume de operações de crédito imobiliário contratadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu a cifra recorde de 4 bilhões, 71% a mais do que o do mesmo período de 2006.

O terceiro Feirão Nacional da Casa Própria, organizado pela Caixa Econômica Federal, não chegou nem à metade das cidades programadas para este ano e o total de crédito contratado já equivale ao da edição de 2005. Esses dados comprovam que um número crescente de famílias brasileiras descobre diariamente que a prestação da casa própria já cabe no bolso. A demanda em alta estimula as construtoras a retirar projetos da gaveta. Como seria previsível, a expansão imobiliária está gerando milhares de empregos. Nos primeiros três meses deste ano, o número de pessoas contratadas pelo setor ultrapassou a marca de 1 milhão. Estima-se que o emprego vá crescer 10% neste ano, contingente que agrega não apenas operários mas também arquitetos, engenheiros e pessoal de marketing, contratados a peso de ouro pelas maiores incorporadoras do país, que buscam ampliar regionalmente suas operações e garantir fatias maiores de um mercado historicamente pulverizado. Como conseqüência de tudo isso, as previsões são de que o setor acrescente quase meio ponto percentual ao PIB deste ano.

O que torna o fenômeno imobiliário particularmente importante é que, diferentemente da maioria dos demais setores, trata-se de uma área com um poder descomunal de movimentar a economia. Em razão de suas muitas ramificações, em qualquer país o setor imobiliário faz o papel de locomotiva -- quando anda para a frente, leva a reboque vários outros segmentos. No caso da Espanha, por exemplo, a disparada no volume de construções no final dos anos 80 foi um dos alicerces do milagre econômico que em menos de duas décadas transformou um país periférico em uma das principais potências da Europa. Por aqui, já surgem os primeiros sinais de que toda a cadeia imobiliária começa a pisar no acelerador. As empresas de revestimento cerâmico, por exemplo, já sentiram o novo impulso e, no primeiro trimestre deste ano, registraram taxa de crescimento de 9%, digna de país asiático. A catarinense Portobello, uma das maiores fabricantes do país, andou ainda mais rápido e viu as receitas subirem 25%. "Há muito tempo não tínhamos um crescimento assim", diz Juarez Leão, diretor da Portobello Shop, o braço varejista da empresa. As linhas de produção da Portobello já operam perto da capacidade máxima. Por isso, para conti nuar crescendo, a companhia acaba de importar mais uma prensa italiana e estuda planos de repassar parte da nova demanda para terceiros, no Brasil ou no exterior. "O melhor é que não se trata de um pico ocasional. Há sinais de que a construção entrou num ciclo virtuoso", diz Leão. Preocupados com uma possível alta dos preços de matérias-primas no médio prazo, um grupo de incorporadores e construtores cearenses foi à China no início deste ano conferir a qualidade dos produtos locais. "Se for preciso, vamos trazer de lá porcelanatos, louças e esquadrias", diz Otacílio Valente, um dos donos da Construtora Colméia, de Fortaleza.

O QUE EXIGIR DE QUEM ADMINISTRA UM IMÓVEL
por Virgínia Duailibe
Em 06/04/2007

Todos os proprietários de casas ou apartamentos que pretendem contratar uma imobiliária para administrar o aluguel de seus imóveis precisam ter em mente que estão contratando um serviço cuja prestação envolve uma série de aspectos que precisam ser previamente considerados, para evitar transtornos futuros.

Assim sendo, os donos de imóveis precisam tomar alguns cuidados, entre os quais é de fundamental importância a escolha adequada da administradora.

É muito importante que o proprietário busque empresas idôneas e com tradição no mercado, pela experiência e credibilidade que empresas com vários anos de atuação neste ramo geralmente possuem. Afinal, ninguém fica muito tempo em nenhum segmento profissional se não trabalha com seriedade e competência...

É prudente que se pesquise também a idoneidade dos sócios ou diretores da empresa, para avaliar sua conduta pessoal e profissional.

Checar quais os clientes atendidos é outro cuidado que os proprietários devem ter em relação à administradora. De posse de uma lista de clientes, o proprietário do imóvel cuja locação será administrada deve contatar alguns deles para pedir referências da administradora, e avaliar o grau de satisfação que eles têm em relação aos serviços prestados por ela.

Prosseguindo, cabe ao proprietário conhecer pessoalmente a administradora, para analisar suas instalações, checar se está devidamente aparelhada e se opera com sistema de gestão próprio, pois isso irá lhe garantir relatórios informatizados, velocidade operacional e qualidade na documentação a ser emitida mensalmente.

Em geral, boas administradoras oferecem um serviço de assessoria jurídica competente, disponibilizando aos seus clientes um ou mais advogados para prestar as informações de caráter legal que ele venha a solicitar, seja em relação a contratos, seja acerca de reajustes, rescisões, benfeitorias, enfim, a todo e qualquer questionamento jurídico pertinente à administração locatícia.

Feita a escolha da imobiliária, é importante que o proprietário autorize por escrito, através de um documento próprio fornecido pela administradora, a administração do seu bem.
Essa Autorização tem força de contrato firmado entre a administradora e o proprietário, trazendo garantias para ambas as partes.

Nesta Autorização, verdadeiro contrato da prestação de serviço, deve constar tudo o que foi combinado com a administradora, tais como a especificação da taxa administrativa, a periodicidade do relatório de prestação de contas para o proprietário, a forma como será feito o repasse do aluguel em sua conta dele, entre outras coisas. Antes de assinar, peça uma minuta dessa Autorização para analisar com calma antes de formalizar sua assinatura.

É importante lembrar que, de acordo com o CDC, existem cláusulas que são consideradas abusivas e são, por isso, nulas de pleno direito. Preste atenção em cláusulas que geram desvantagem ou prejuízo para o consumidor em benefício do fornecedor, como, por exemplo, as que estabelecem obrigações para com terceiros e aquelas que autorizam o fornecedor a alterar o preço unilateralmente, sem o conhecimento prévio do consumidor.